理大讲词(4)香港物业市场之昨日,今日,明日

2020-01-08 媒体中心 76611次阅读 

理大讲词(4)香港物业市场之昨日,今日,明日理大讲词(4)香港物业市场之昨日,今日,明日  汤文亮博士纪惠集团行政总裁

  6)   次序错误的三辣招

  上任政府为了打击楼市炒家,于是出招。首先是SSD,额外印花税,其实应该是卖家印花税,当政府出招时我话错,我认为这是楼市下跌时才应该出,当时,很少人认同我,直至今年中国股市急跌,总理暴力救市,准买唔准卖,他们才恍然大悟,因为SSD作用亦是一样,当时,买入后两年内卖出要付20%SSD,将供应量锁死,做成楼价飙升。
 
  C.Y.上场,大部分房屋官员都是一样,发展局郑局长下台,麦齐光接任,因为租津事件,阴差阳错才由陈茂波接任,房屋政策才能有所改动,否则,情况一直会坏落去,但C.Y.上任初期,继续出招,BSD,DSD连环出,但楼价稍跌即升,在政府推出DSD之后三日,我发表了一篇文章,指楼价飙升实为供应不足所致。文汇报翌日随即以内页全版作专题报导,三日后,陈茂波单拖见记者,申博天下暂停勾地,以招标代替。当时,我认为大局已定,如果政府土地供应足够,而又落入不同地产商,楼价将会停止上升,不过,仍然会上升一段时间才调整向下。
 
  如果政府坚决打击炒楼,何需SSD,直接出BSD、DSD便可以。不过,大家亦不要奢望政府会撤招,连限奶令都不会撤,辣招又怎会撤。

   7)   八百里分麾下灸

  政府打击楼市,三辣招只是其一,还有金管局的逆週期措施。推出七次,将物业持有人的资金收得很紧,对持有多个物业的投资者而言,特别困难。有官员问我如何应付,我见那位官员的文学水準不俗,于是回应了一句「八百里分麾下灸」,官员明白,这是出自辛弃疾「破阵子」,不过,就唔够李后主那首「破阵子」出名。我对这首词与一般人甚至文学研究者的见解不一样,他们很简单话,军队杀牛火炙而食,八百里是一种牛的名字,好似现在在日本的神户牛,宫崎牛等,但我认为辛弃疾所讲的情况就是一队骑兵远征军,在最初出征每个骑兵都有两匹战马,其中一只负责运载军需品,当远征日久,大约离出发地点八百里,当军粮缺乏,就会宰杀能力最差的战马作军粮,烹调方法当然是切薄片烧马肉。

  政府收紧物业按揭,投资者资金紧绌,他们唯有在必要时放弃一些物业,当然是放弃最差的,投资者知道,只有在楼市最好时间才能放弃最差的物业,所以,他们生活圈大多数在一年要闻资讯前已经做妥了这个工作,我为此而写了一本书叫「逢三退一」。现在,差不多全部的物业投资者的借贷比率都非常低,不但安全,而且随时有反撃能力,政府亦似乎有意放宽逆週期措施。当逆週期措施被正式放宽后,楼市的按揭便会逐渐回复正常,物业投资者的远征工作亦已经完成,虽然不敢说胜利,但最但限度没有被歼灭,以前被卖走的物业更显得有价值。

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